房企拿地焦虑 ：不进则退和赢利取舍。房企

2月1日下午，拿地在姑苏的焦虑一场土地拍卖中
，龙湖地产以40.72亿元的不进价格取得吴中区的两宗地块。当日上午 ，则退龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。和赢一天之内斥资96.5亿元拿地，房企关于一向慎重的拿地龙湖来说 ，显得颇不寻常 。焦虑

此前一日 ，不进合肥出让6宗地块 ，则退旭辉 、和赢碧桂园、房企中梁等闻名房企均有斩获。拿地尽管总价不高，焦虑但三宗地块的溢价率别离到达168.79%、152.08%和144.43% 。

进入2018年以来，全国土地交易仍以“贱价走量”为主要特征。土地交易的均匀价格和溢价率都不高，流标、流拍事例也时有出现 。但土地成交规划依然较大
，凸显出企业仍有剧烈的补仓志愿。

考虑到房企在曩昔两年里许多消化库存 ，这种志愿不难理解。剖析人士指出
，由于商场高点已过，“低点时拿地”的惯性思想 ，是驱动房企在近期持续发力的主因 。

在这背面，是一个更大的时代背景。跟着“白银时代”到来 ，职业竞赛更加剧烈 ，部分房企正堕入“不进则退”的焦虑中。其间，大中型房企的焦虑感特别剧烈
。

“不进则淹没”

华夏地产计算显现
，2018年1月
，房地产企业接连了上一年拿地的积极性。当月，有20家企业在土地商场斥资超越30亿。其间，5家房企的拿地金额超越百亿，别离是碧桂园
、龙湖、中海、万科、世茂
。

“在调控持续加码的趋势下，房企依然在拿地加快过程中。”该组织表明。

在华夏地产的计算口径中 ，以5508亿攫取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业，该公司斥资187.15亿，获取43宗土地  。龙湖的拿地金额为140.27亿元，排名第二，但龙湖仅取得9宗土地
。

许多去库存后的补仓压力，被以为是房企拿地热心不减的原因。

依据国家计算局的数据，2014年至2016年间
，房地产企业拿地面积均为负增加 。尽管2017年这一增速“转正”，但由于2016年、2017年接连出现出售“大年” ，到上一年末 ，许多企业的库存依然缺乏。

华夏地产指出，房地产去库存使命开端完结，一、二、三 、四线城市商品房库存去化已非常充沛 ，许多城市的去化周期在12个月以下。

与此一起 ，由于企业对本年遍及保持“小年”的判别，“低点时拿地”的原则也在此刻发挥作用 。“本年是理论上的补仓机遇。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报导记者表明，由于房子交易商场降温，土地商场的热度也随之下降，有助于企业下降拿地本钱。

在这背面，是房企对规划的遍及焦虑
。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出，资金、土地 、客户都在向大企业会集，商场也出现“大象赛跑”的现象。

他以为，由于商场会集度的进步远超预期，大企业面对的状况不是“不进则退” ，而是“不进则淹没”。在这种状况下 
，企业仍是要加快奔驰，所以商场能看到的状况是
，大企业跑得越来越快 。

最近两年来，越来越多的房企祭出规划赶超方案 ，并为之做出人力资源 、架构调整等预备 。如阳光城欲在2020年完成3500亿的出售方针，并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合，该企业还仿效碧桂园 ，发动跟投机制；新城控股在2017年头提出过“5年冲击3000亿”的方针；金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的标语 。

本年1月拿地支出位列第二的龙湖，相同有规划上的野心
。1月30日，在2017年年会上 ，龙湖CEO邵明晓拟定了新的方针
，未来三年，龙湖依然要确保职业规划前十，2020年龙湖会抢夺跨过3000亿  。三年内将诞生至少17个百亿级以上的区域公司。

为此 ，龙湖需要在区域布局上聚集并发力。邵明晓表明，未来三年 ，龙湖要培养1-3个500亿元级区域公司
、3-5个300亿元级区域公司 、5-8个200亿元级区域公司、8-15个100亿元级区域公司 。进入时刻超越3年 ，可是规划仍在50亿元以下区域公司将被消除或兼并。

另据21世纪经济报导记者了解 ，部分房企虽未对外揭露出售野心，但在内部现已做出指示 。某闽系房企北京区域负责人泄漏，本年北京公司的拿地和出售方案都有所上调 ，其他的区域公司也大都被分派了更高的出售方针。

情绪趋于慎重。

在房企依然保持较大拿地规划的一起，对土地商场的情绪却趋于慎重 。2018年以来
，低总价、低溢价持续成为土地商场的特征，且流拍 、流标的事例开端增多 ，北京就出现三宗土地流标事例 。

华夏地产首席剖析师张大伟向21世纪经济报导记者表明
，这与房企的资金状况趋紧有关 。他表明，大部分房企的出售回款依然富余 ，但由于今明两年将迎来偿债顶峰 ，因而用于拿地的资金依然相对有限。

与此一起，融资方针的从紧，也使房企的资金本钱不断进步
。

1月25至26日，银监会在2018年全国银职业监督管理工作会议中提出，本年将持续防控金融风险 ，将在下降企业负债率、严格操控高负债企业融资的一起，操控居民杠杆率的过快增加，持续遏止房地产泡沫化。这一表态被以为接连了内地融资方针趋严的基调，并持续迫使房企追求海外融资 。

但由于美元增值预期带来的汇率压力等，海外融资的本钱要显着高于内地 。华夏地产指出，房企在2016年的均匀发债本钱在4%左右 ，且多为人民币债款  。到2017年 ，美元债款占比上升 ，均匀融资本钱也升至5%-6%的水平。本年以来 ，美元融资成为干流，部分房企的发债本钱上升到8%以上 。

“从上一年开端 ，总部颁发的拿地权限就有所收紧，曾经一般相当于50%以上的溢价，并答应竞标配建保证房 。最近现已降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表明
。

该人士指出，这一起也考虑到了调控方针的要素，由于不管总部仍是北京公司  ，都预期“限价令”不会很快放松。而关于企业来说，经过顺利的出售取得回款，仍是调控从严环境下的榜首方针。

好消息在于，在监管层催促下
，当时抢手城市的供地规划已显着加大，使得企业有了更多挑选地步。

以北京为例 ，出于进军北京商场 、稳固商场占有率  、占有品牌传达高点等考虑，曩昔房企会获取一些约束条件多、盈余空间小的“赔本项目”。现在
，一些质量欠安的地块会被企业挑选性抛弃 ，其面对的抢夺并不剧烈 ，乃至遭受流拍、流标 。1月25日，北京出让的两宗共有产权住宅地块 ，就因无人报价而流标。

华夏地产以为
，在方针调控从严、企业预期下降的状况下
，本年土地商场仍会保持“贱价走量”的平稳局势。除非抢手城市推出约束性条件较少
、地段优质的抢手地块 ，不然对土地的争抢并不会太剧烈。

该组织还指出，近几年来，与本钱相对较高的招拍挂商场比较 ，房企更喜爱以并购方法获取项目 ，这种状况在未来还会接连，并购的金额和频次都将出现上升趋势。因而，与相对平平的土地交易商场比较，并购商场的意向更值得重视。